14.06.2023 Lesedauer: min Jens Hakenes
Sanieren ist eigentlich etwas sehr Individuelles: Denn fast kein Gebäude gleicht dem anderen. Ein maßgeschneiderter Plan und passende Maßnahmen sind nötig. Doch einiges davon lässt sich in Serie erledigen – und damit schneller und günstiger. Auch dank passender neuer Förderung für das sogenannte serielle Sanieren.
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Baugerüste für Wochen oder gar Monate am Haus, mindestens genauso lang viel Lärm und jede Menge Dreck – das lässt sich bei aufwendigen Sanierungen von Gebäuden bisher kaum vermeiden. Mit dem seriellen Sanieren könnte sich das allerdings ändern: Die Arbeiten vor Ort dauern nur wenige Tage. Aber wie geht das?
Serielles Sanieren heißt, bestehende Gebäude mit vorgefertigten Modulen für Fassade, Dach und Haustechnik zu sanieren. Im Gegensatz zum herkömmlichen Sanieren werden die einzelnen Teile nicht Stück für Stück am Gebäude angebracht. Stattdessen werden sie in einem Werk zu größeren Modulen zusammengefügt, zum Gebäude transportiert und dann montiert. So geht das Sanieren vor Ort schneller. Durch das serielle Fertigen der großflächigen Module sinken auch die Kosten.
Damit die serielle Sanierung funktioniert, sind möglichst viele Schritte zu digitalisieren und zu automatisieren. Die Grundlage bilden das digitale Aufmaß vor Ort und die digitale Planung der einzelnen Module für Fassade, Dach und Haustechnik (wie etwas die Heizung). So lassen sich großflächige Module in einem Werk seriell vorfertigen und dann vor Ort in kurzer Zeit montieren.
Bei bestehenden Gebäuden gibt es selten umfassende Pläne, die für eine serielle Sanierung ausreichen. Deswegen kommt im ersten Schritt moderne Messtechnik zum Einsatz. Mit einem 3D-Laserscanner am Boden und einer Drohne über dem Dach lässt sich ein Gebäude digital abbilden: bei vergleichsweise wenig Zeitaufwand und millimetergenau.
Mit den Daten lassen sich die einzelnen Module planen. Hilfreich sind dabei standardisierte Verfahren und der digitale Vergleich mit ähnlichen Baustellen. So lassen sich deutlich schneller Pläne entwerfen und Angebote erstellen. Hintergrund ist das sogenannte Building Information Modelling (BIM). Damit lassen sich in einem Modell einmalig sämtliche Daten zu einem Gebäude sammeln. Die können dann immer wieder für Sanierungen genutzt werden, ohne aufwendig neu vermessen zu müssen – vom Neubau beziehungsweise von der Sanierung bis zum Umbau oder Abriss.
Beim Neubau von Fertighäusern ist die serielle Fertigung bereits Alltag. Dabei werden teilautomatisiert einzelne Module für ein komplettes Haus erstellt. Der große Unterschied: Beim seriellen Sanieren ist fast jedes Modul ein Unikat – passend zu einem bestehenden Gebäude. Die Vorfertigung muss also flexibler sein als bei einem Fertighaus. Trotzdem sollte sie hochautomatisiert sein: etwa durch den Einsatz von Robotern wie im Fahrzeug- oder Möbelbau. Noch sind diese aber die Ausnahme.
Für die Haustechnik gibt es ebenfalls vorgefertigte Module. So kann etwa ein Dachmodul komplett mit Photovoltaik, Wärmepumpe, Warmwasserspeicher und Smart Meter ausgerüstet sein.
Die einzelnen Module für die serielle Sanierung kommen per Lastwagen aus dem Werk zur Baustelle. Mit Hilfe eines Baukrans werden sie dann montiert. So lässt sich die Dauer der Sanierung auf wenige Tage verkürzen. Allerdings sind ein paar Vorarbeiten nötig:
So kann eine komplette serielle Sanierung vom Vermessen bis zur Montage innerhalb von nur vier Monaten abgeschlossen sein. Das zeigt ein Pilotprojekt in Mönchengladbach. Laut Expert*innen sind aktuell schon vier Mehrfamilienhäuser in nur vier bis fünf Monaten sanierbar – deutlich schneller als bei einer herkömmlichen Sanierung. In Zukunft soll es noch schneller gehen: Kleine Mehrfamilienhäuser mit zwanzig Wohneinheiten könnten innerhalb von zwei Monaten seriell saniert werden; mit nur noch einem Tag für die Montage vor Ort.
Serielles Sanieren bringt einige Vorteile mit sich. Aber es gibt auch Nachteile, vor allem durch die in Deutschland noch laufende Markteinführung, einige rechtliche Hemmnisse und fehlende Erfahrungen.
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Durch serielles Sanieren können die Kosten für eine Sanierung um etwa 10 bis 30 Prozent sinken. Das zeigen bisherige Auswertungen und fundierte Schätzungen. Ziel ist es, die Kosten komplett durch Einsparungen bei Energie und Instandhaltung auszugleichen. So soll es einfacher werden, Sanierungen warmmietenneutral und sozialverträglich zu gestalten. Für die Markteinführung ist zusätzlich eine Förderung nötig, um Unternehmen die nötigen Investitionen in Digitalisierung und Automatisierung zu ermöglichen.
Beispiele aus den Niederlanden zeigen, dass die Kosten für serielles Sanieren bereits stark gesunken sind: für eine durchschnittliche Wohneinheit von rund 120.000 Euro (2010) auf etwa 70.000 Euro (2019). Grund dafür sind vor allem die niedrigeren Arbeitskosten im Vergleich zu normalen Sanierungen. Am größten ist das Sparpotenzial bei der Fassade und bei der Montage vor Ort.
Was zu tun ist für niedrigere Kosten bei der seriellen Sanierung, zeigen Erfahrungen aus den Niederlanden, Frankreich, Belgien, Deutschland und Großbritannien. Zu finden sind die Berichte in der Umweltbundesamt-Studie „Serielle Sanierung in Europa und Deutschland“:
Denn noch läuft die Vorfertigung der Fassade zu großen Teilen manuell statt industriell ab: Roboter sind eher die Ausnahme. Häufiger kommen einzelne CNC-Maschinen zum Einsatz. Größere Mengen könnten vor allem bei der Haustechnik (wie der Heizung) die Kosten weiter sinken lassen (Kostendegression).
Zum Vergleich der Kosten einer seriellen Sanierung mit einer herkömmlichen Sanierung liegen für Deutschland noch keine eindeutigen Zahlen vor. Für herkömmliches Sanieren lagen die Kosten im Jahr 2018 zwischen 500 und 1.400 Euro pro Quadratmeter. Dabei wird jedoch kein Nullenergiehaus-Niveau erreicht. Bei Energiesprong-Gebäuden in den Niederlanden wurden Kosten von unter 1.000 Euro pro Quadratmeter berechnet.
Die Deutsche Energie-Agentur (dena) schätzt, dass die Kosten für serielles und herkömmliches Sanieren inzwischen gleich hoch sind. Grund dafür ist die neue Förderung mit Zuschüssen und deutlich günstigeren Krediten. Das für das deutsche Pilotprojekt in Hameln verantwortliche Unternehmen rechnet in Zukunft mit Kosten für eine serielle Sanierung zwischen 650 und 1.000 Euro pro Quadratmeter.
Für einen Kosten-Vergleich ist auch wichtig, welche Sanierungskosten sowieso entstehen und wie viel Energie nachher eingespart wird. Diese Sowieso-Kosten (wie etwa eine Dacherneuerung oder der Fassadenanstrich) sind allerdings sehr stark vom jeweiligen Gebäude abhängig.
Für den Energieverbrauch einer durchschnittlichen Wohneinheit zeigen erste Auswertungen, dass in den Niederlanden rund 15.700 und in Frankreich und Großbritannien etwa 19.000 Kilowattstunden (kWh) Endenergie pro Jahr eingespart werden. Werte aus den Niederlanden belegen eine Reduktion des Endenergieverbrauchs von rund 152 auf 37 kWh je Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a). Auch bei deutschen Pilotprojekten wird der sogenannte NetZero-Standard angestrebt – und laut ersten Auswertungen auch erreicht beziehungsweise sogar übertroffen.
Zum Sanierungs-RechnerVorbild für das serielle Sanieren ist ein Projekt aus den Niederlanden: Im Jahr 2010 starteten die niederländische Regierung und die Wissens- und Netzwerkorganisation Platform31 den „Energiesprong“ (zu Deutsch: Energiesprung). Inzwischen heißt es dort „Stroomversnelling“ und ist dafür verantwortlich, dass bereits mehr als 5.000 Wohnhäuser zu Nullenergiehäusern saniert wurden. Viele Erfahrungen und Beispiele für serielles Sanieren stammen daher aus den Niederlanden. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat den Begriff „Energiesprong“ für die ersten deutschen Pilotprojekte übernommen.
Das Energiesprong-Prinzip geht beim seriellen Sanieren noch einige Schritte weiter als oben beschrieben. Es genügt dabei nicht, nur die Gebäudehülle zu sanieren. Eine Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip muss auch den NetZero-Standard (auch NZE: Net Zero Energy) erreichen. Das heißt: eine ausgeglichene energetische Jahresbilanz, was dem deutschen Begriff Nullenergiehaus entspricht.
NetZero steht dabei für alle Energieverbräuche: von Heizung, Lüftung, Warmwasser und Strom. Für den Ausgleich sorgt vor allem regenerativ erzeugte Energie. Um NetZero zu erreichen, ist daher eine entsprechende Haustechnik nötig.
Das Energiesprong-Prinzip setzt dafür auf verschiedene Bausteine:
Wie erste Auswertungen der dena zeigen, wird bei auch bei den deutschen Pilotprojekten der NetZero-Standard erreicht oder sogar übererfüllt.
Ziel des Energiesprong-Prinzips ist eine kostenneutrale Lösung. Die Sanierungskosten werden durch niedrigere Energiekosten für die Bewohner*innen ausgeglichen. Es muss also mindestens so viel Energie eingespart werden, wie vorher auch berechnet worden ist. Deswegen ist das Monitoring ein wichtiger Baustein.
Für die laufenden Kosten gibt es häufig Serviceverträge, die Wartung, Instandhaltung, Monitoring und Energiemanagement abdecken. Üblich sind auch Contracting -Modelle: So werden die Kosten für die gesamte serielle Sanierung von dem/der Anbieter*in übernommen. Über einen höheren Wärme- und Strompreis für die Hauseigentümer*innen oder Mieter*innen werden diese langfristig zurückbezahlt.
Damit sich eine Energiesprong-Sanierung garantiert rechnet, sind bisher nur ausgewählte Gebäude dafür infrage gekommen:
Vorteilhaft sind außerdem eine Zentralheizung, ein unbewohntes Dachgeschoss und genügend Platz für einen Wärmecontainer.
Mit dem neuen bundesweiten Förderbonus für serielle Sanierung kommen nun auch zunehmend andere Gebäude infrage.
In den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien zielt das Energiesprong-Prinzip bisher vor allem auf Einfamilienhäuser ab – möglichst mit ähnlicher Geometrie, also etwa Reihenhäuser.
Ein Beispiel dafür sind diese Einfamilienhäuser in Nottingham. An dem unsanierte Gebäude auf der linken Seite lässt sich der vorherige Zustand gut erkennen. Inzwischen sind in Nottingham fast 60 stadteigene Gebäude seriell saniert. Wegen der guten Erfahrungen damit sollen nun mehr als einhundert weitere folgen.
Bei den Energiesprong-Pilotprojekten in Deutschland stehen Mehrfamilienhäuser im Mittelpunkt. Zielgruppe sind vor allem Wohnungsunternehmen. Denn hier bestimmt eine relativ kleine Zahl von Entscheider*innen über die Sanierung einer sehr großen Zahl von Gebäuden.
Die deutschen Energiesprong-Macher halten besonders kleinere Mehrfamilienhäuser aus den 1950er-, 60er- und 70er-Jahren für geeignet. Denn die haben meist noch eine einfache Gebäudehülle und einen eher hohen Energieverbrauch von etwa 130 kWh/m2a. Davon gibt es in Deutschland schätzungsweise 300.000 bis 500.000.
Das serielle Sanieren von Einfamilienhäusern ist für die deutschen Expert*innen der nächste wichtige Entwicklungsschritt. So sollen nach und nach auch komplexere Arten von Gebäuden angegangen werden. Der Vorteil beim Einfamilienhaus ist, dass es sich um einen noch größeren Markt handelt. Hersteller wie Heizungsunternehmen dürften deswegen zunehmend in Forschung und Entwicklung der seriellen Sanierung investieren. Noch fehlt es aber vor allem an digitale Lösungen für die sehr große Anzahl sehr viel kleinerer Projekte.
Als erstes Energiesprong-Projekt in Deutschland gelten drei Mehrfamilienhäuser in Hameln in Niedersachsen: insgesamt zwölf Wohnungen mit einer Wohnfläche von 612 Quadratmetern in Gebäuden aus den 1930er-Jahren. Für die serielle Sanierung für die asargo Gruppe bis Februar 2021 wurden vorgefertigte Module für Dach und Fassade sowie für nachhaltige Heiztechnik und Stromerzeugung genutzt.
Weitere Pilotprojekte für serielles Sanieren gab es bereits in
Geeignet ist die serielle Sanierung vor allem für architektonisch einfache und typenähnliche Gebäude. Bisher sind das fast ausschließlich Wohngebäude: Einfamilienhäuser in den Niederlanden, Großbritannien und Frankreich – Mehrfamilienhäuser in Deutschland. Perspektivisch kommen aber auch Nichtwohngebäude wie Schulen oder Büros infrage. Erste Pläne dafür gibt es laut dena bereits.
Nach Angaben der dena gibt es in Deutschland insgesamt rund 2,3 Millionen Gebäude, die für die serielle Sanierung geeignet sind. Dabei sollten vor allem auch die 15 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser berücksichtigt werden. Besonders geeignet wären hier Reihenhäuser.
Eine bundesweite Förderung für serielles Sanieren an sich gibt es erst seit 2023. Nur in Baden-Württemberg sind auch für Privatleute schon länger Zuschüsse zu haben. Die Bundesförderung dagegen zielte bisher vor allem auf Unternehmen ab. Seit diesem Jahr ist das anders: Es sind Zuschüsse von bis zu 45 Prozent möglich.
Mit der aktualisierten „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) gibt es seit dem 1. Januar 2023 zum ersten Mal eine bundesweite Förderung für serielle Sanierungen für private Haushalte. Der Förderbonus für serielle Sanierungen (SerSan-Bonus) beträgt 15 Prozent.
Der BEG-Förderbonus ergänzt den Tilgungszuschuss von 15 beziehungsweise 20 Prozent für ein Effizienzhaus 55 beziehungsweise 40. Er kann außerdem kombiniert werden mit anderen Bausteinen der Förderung:
Mit dem Förderbonus serielle Sanierung ergibt sich so ein maximaler Zuschuss von 40 bis 45 Prozent. Dazu kommen vergünstigte Kredite der KfW mit einem Zinsvorteil von maximal 15 Prozent. Beides kann zudem mit regionalen Fördermitteln kombiniert werden.
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Für viele Sanierungsvorhaben gibt es meist nicht nur Förderung vom Bund, sondern auch vom Land. So auch bei der seriellen Sanierung.
Die Förderung des Landes Baden-Württemberg (BW) richtet sich auch an Privatpersonen. Im Gegensatz zur Förderung des Bundes stehen dabei nicht Studien und Innovationen, sondern die Umsetzung an Wohngebäuden im Mittelpunkt:
Weitere Details zur Landesförderung BW für serielles Sanieren finden Sie auf der Website des Ministeriums.
Die BAFA-Förderung für serielles Sanieren gibt es für Unternehmen, Organisationen und Genossenschaften. Sie stammt vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK, vorher BMWi) und soll technische und konzeptionelle Innovationen zur seriellen Sanierung ermöglichen. So sollen etwa Bau- und Zulieferunternehmen sowie handwerkliche Betriebe neue Lösungen anbieten, vorhandene weiterentwickeln und sinkende Kosten erreichen, zum Beispiel durch höhere Stückzahlen und automatisierte Vorfertigung.
Weitere Details zur Bundesförderung für serielles Sanieren für Unternehmen, Organisationen und Genossenschaften gibt es auf der BAFA-Website oder in unserem FördermittelCheck.
Jetzt Fördermittel finden!Die spezielle Förderung für serielles Sanieren in Deutschland kann mit anderen Förderungen kombiniert werden: zum Beispiel mit Fördermitteln des BAFA für Energieeffizienz, Smart-Home-Lösungen oder Energieberatung. Die wichtigste Förderung fürs Sanieren von Wohngebäuden ist die bereits oben erwähnte BEG-Förderung. Die Förderhöhe ist abhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes nach der Sanierung.
Je nach Umfang der Sanierung können auch einzelne Maßnahmen oder Module gefördert werden. So gibt es etwa über die BEG vom BAFA 20 Prozent für den Einbau digitaler Systeme. Das sind zum Beispiel Smart-Home-Lösungen wie Smart Meter oder smarte Thermostate.
Auch europäische Fördertöpfe können für eine serielle Sanierung infrage kommen. So hat ein Programm der Europäischen Union (EU) namens „INTERREG NWE ‚Mustbe0‘“ das Energiesprong-Pilotprojekt in Hameln gefördert. Diese EU-Förderung ist jedoch im Jahr 2022 ausgelaufen.
In den Niederlanden sind seit 2013 bereits mehr als 5.000 Gebäude seriell saniert worden. In anderen Ländern wie Deutschland, Frankreich und Großbritannien sowie Italien, USA und Kanada gibt es dagegen bisher nur einige wenige Pilotprojekte für serielles Sanieren – aber auch zum Teil sehr ambitionierte Pläne.
So sollten in Deutschland eigentlich bis zum Jahr 2023 rund 17.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern seriell saniert werden. Dazu hatten sich 22 Wohnungsunternehmen in einem sogenannten Volume Deal verpflichtet. Wegen der Corona-Pandemie, gestiegenen Kosten und Lieferschwierigkeiten sind laut dena bis Ende 2023 jedoch nur 2.000 seriell sanierte Wohneinheiten zu erwarten.
Mitte des Jahres waren demnach
Auch erste Einfamilienhäuser und Nichtwohngebäude sind bereits seriell saniert.
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Um serielles Sanieren in großem Stil zu ermöglichen, ist der rechtliche Rahmen in Deutschland an einigen Stellen anzupassen. Das zeigen vor allem Erfahrungen aus den Niederlanden. Das erfolgreiche niederländische Modell wäre in Deutschland aktuell nicht umsetzbar. Denn hierzulande ist die Versorgung mit Strom und Wärme in vermieteten Gebäuden streng voneinander getrennt.
Laut einer co2online-Studie für das Umweltbundesamt gibt es vor allem drei Baustellen beim rechtlichen Rahmen für die serielle Sanierung in Deutschland:
In einem besser geeigneten rechtlichen Rahmen sollten etwa die Kosten für serielles Sanieren erfolgsbasiert umlagefähig sein, also auf die Miete umgelegt werden können. Für den flächendeckenden Einsatz von Photovoltaik wäre es außerdem sinnvoll, den Stromverbrauch als Teil der Nebenkosten abrechnen zu können. Expert*innen empfehlen dazu unter anderem eine Reform des Mieterstromgesetzes oder einen Volleinspeisetarif für kleinere Photovoltaikanlagen.
Expert*innen empfehlen zudem das Harmonisieren der Landesbauordnungen. Denn je nach Bundesland müssen sich Planer*innen und Hersteller auf unterschiedliche Vorgaben einstellen. Das gilt besonders für den Brandschutz.
Auch digitale Baugenehmigungen wären für serielles Sanieren hilfreich. Bisher sind die Unterlagen in Papierform oder auf einem Datenträger als PDF-Datei einzureichen – und werden dann manuell geprüft. Das verzögert die Genehmigung häufig. Da beim seriellen Sanieren ohnehin digital geplant wird, wäre ein digitales Verfahren wesentlich schneller. Denn so könnte auch die Prüfung teilautomatisiert werden.
Serielles Bauen – oder auch „Prefabrication“ oder kurz Prefab genannt – gibt es schon deutlich länger. Das berühmteste Beispiel dürften Plattenbauten sein. Das Prinzip ist ganz ähnlich wie beim seriellen Sanieren: Das Gebäude wird nicht kleinteilig Stück für Stück vor Ort aufgebaut, sondern in einem Werk vorgefertigt. Diese Module lassen sich weitgehend automatisch und in großen Stückzahlen produzieren. So sinken die Kosten und die Dauer von Bauprojekten.
Die Bundesregierung plant den Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Dazu soll auch das serielle Bauen beitragen. Bundesbauministerin Klara Geywitz hat angekündigt, Modelle für serielles Bauen zu starten. Das würde vor allem in den Innenstädten sehr viel Baulärm und lange Bauzeiten vermeiden.
Noch ist die Zahl der Anbieter für serielles Sanieren in Deutschland überschaubar. Mitte 2023 sind es laut dena 28 Gesamtlösungsanbieter, 150 Zulieferer sowie 60 Architektur- und Planungsbüros. Eine Übersicht bietet die deutsche Energiesprong-Website, die verschiedene Arten von Anbietern auflistet: für einzelne Module und auch für Gesamt-Lösungen für serielles Sanieren.
Bevor Sie einen konkreten Anbieter suchen: Verschaffen Sie sich mit dem ModernisierungsCheck einen ersten Überblick über das Sanierungspotenzial Ihres Gebäudes. Im nächsten Schritt sollten Sie dann eine unabhängige Energieberatung vornehmen lassen.
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